ENGENHARIA DE CUSTOS APLICADA À
CONSTRUÇÃO CIVIL

Guilherme Gazzoni Taves

Projeto de Graduação apresentado ao curso
de Engenharia Civil da Escola Politécnica,
Universidade Federal do Rio de Janeiro,
como parte dos requisitos necessários à
obtenção do título de Engenheiro.

Orientador: Jorge dos Santos

Rio de Janeiro
Agosto de 2014

i

ENGENHARIA DE CUSTOS APLICADA À CONSTRUÇÃO CIVIL

Guilherme Gazzoni Taves

PROJETO DE GRADUAÇÃO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE DO CURSO
DE ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITÉCNICA DA UNIVERSIDADE
FEDERAL

DO

RIO

DE

JANEIRO

COMO

PARTE

DOS

REQUISITOS

NECESSÁRIOS PARA A OBTENÇÃO DO GRAU DE ENGENHEIRO CIVIL.
Examinado por:

_________________________________
Prof. Jorge dos Santos, D.Sc.

Prof. Adjunto, D.Sc., EP/UFRJ
(Orientador)

_________________________________
Prof. Ana Catarina Jorge Evangelista, D.Sc.

Prof. Associada, D.Sc., EP/UFRJ

_________________________________
Prof. Leandro Torres Di Gregorio, D.Sc.

Prof. Adjunto, D.Sc., EP/UFRJ

_________________________________
Professor Wilson Wanderley da Silva, Arq.

RIO DE JANEIRO, RJ ­ BRASIL
AGOSTO DE 2014
ii

Taves, Guilherme Gazzoni
Engenharia de custos aplicada à construção civil.
Engenharia de custos aplicada à construção civil./ Guilherme
Gazzoni Taves - Rio de Janeiro: UFRJ / Escola Politécnica,
2014.
xi, 63 p.: 29,7 cm.
Orientador: Jorge dos Santos
Projeto de Graduação ­ UFRJ / Escola Politécnica /
Curso de Engenharia Civil, 2014.
Referências Bibliográficas: p. 48-49
1. Introdução 2. Engenharia de custos - contextualização
3.

A engenharia de custos na construção

civil

4.

Orçamentação ­ Práticas de elaboração e monitoramento 5.
Estudo de caso 6. Conclusões
I. Santos, Jorge dos; II. Universidade Federal do Rio de
Janeiro, Escola Politécnica, Curso de Engenharia Civil. III.
Título

iii

Dedico este trabalho aos meus pais por
todo o apoio que sempre me deram.

iv

AGRADECIMENTOS

Ao meu pai, Rodrigo Taves, por ser meu maior exemplo como homem de bem,
trabalhador, honesto e responsável. Mostrando sempre a importância que os estudos têm
na vida das pessoas, me inspirando na conquista deste título de graduação.
À minha mãe, Rosilene Gazzoni, por todo o amor e por todo o incentivo que me deu
durante toda a vida, me fazendo acreditar que tudo é possível quando nos dedicamos o
bastante.
A minha irmã, Bruna Taves, pela amizade e companheirismo que tivemos até aqui.
Ao professor Jorge Santos, orientador deste projeto de graduação, pela paciência e ajuda
que me deu durante a execução deste trabalho.
Aos amigos que fiz durante o curso, que me ajudaram a ultrapassar todas as dificuldades
que um curso de engenharia da UFRJ oferece. Em especial a André Magalhães, Anália
Torres, Frederico Bandeira, Gabriel Vieira, João Farias, Luis Felipe Torquato, Luiz
Fernando Damasceno.
Aos amigos de Gaylussac, Alexander Fraga, Alexandre Treiger, Caio Arantes, Gabriel
Cascon, Guilherme Moreira, Leon Camargo, Pedro Sanglard, Ricardo Kale e Vitor
Salgado por sempre terem estado presente nesta caminhada, ensinando que vale a pena
cultivar as verdadeiras amizades por toda a vida.
Aos meus chefes e amigos Italo Féo e Gustavo Barroso, pelo incentivo e dedicação
através do exemplo profissional que me motivam a enfrentar os novos desafios que
estão a caminho.
Obrigado.

v

Resumo do Projeto de Graduação apresentado à Escola Politécnica - UFRJ como parte
dos requisitos necessários para a obtenção do grau de Engenheiro Civil.

ENGENHARIA DE CUSTOS APLICADA À CONSTRUÇÃO CIVIL

.
Guilherme Gazzoni Taves

Agosto de 2014

Orientador: Jorge dos Santos
Curso: Engenharia Civil

Esse trabalho se baseia no estudo dos impactos positivos e negativos que a aplicação da
engenharia de custos na orçamentação das obras de construção civil pode trazer para as
empresas do setor. Serão abordados temas como a utilização das ferramentas de
orçamentação e controle do custo de obra nas empresas brasileiras. Mostrando como
essas ferramentas se tornam fundamentais para que as empresas de construção civil
sejam rentáveis.
Será também contemplado o estudo de caso da engenharia de custos aplicada a uma
obra comercial, mostrando como o orçamento pode influir no produto final
disponibilizado para o mercado.

Palavras-chave: Engenharia de Custos, Orçamentação, Controle de Custos,
Construção civil.

vi

Abstract of Undergraduate Project presented to POLI/UFRJ as a partial fulfillment of
the requirements for the degree of Engineer

COSTS ENGINEERING APLLIED TO CIVIL CONSTRUCTION

Guilherme Gazzoni Taves

August/2014

Advisor: Jorge dos Santos
Course: Civil Engineering

This work is based on both the positive and negative impacts that the application of cost
engineering in the budgeting of construction work can bring to companies. Issues will
be addressed as the use of budgeting tools and control the cost of work in Brazilian
companies. Showing how these tools are key to the construction companies are
profitable.
Will also contemplated the case study applied to a commercial project engineering
costs, showing how the budget can influence the final product available to the market.

Keywords: Cost Engineering, Budgeting, Cost Control, Civil Construction

vii

Tabelas e Figuras

Pág.

Tabela 1: Cálculo do BDI.

10

Tabela 2: Modelo de tabela CUB ­ Projeto-Padrão Residencial e Comercial

19

Tabela 3: Exemplo de planilha de composição analítica de custos unitários

24

Tabela 4: Taxas de encargos sociais que incidem sobre horistas

25

Tabela 5: Modelo de planilha de custos diretos

26

Tabela 6: Perguntas sobre gerência de custo de projeto

32

Tabela 7: Memória de cálculo da área equivalente

36

Tabela 8: Orçamento paramétrico do empreendimento

36

Tabela 9: Orçamento analítico ­ Grupo 78

38

Tabela 10: Orçamento analítico ­ Resumo

39

Tabela 11: Cronograma físico financeiro da obra para o ano de 2013

40

Figura 1: Participação construção civil no PIB brasileiro

12

Figura 2: Critérios para cálculo das áreas equivalentes de construção

21

Figura 3: Fórmula para cálculo de rateio da administração

27

Figura 4: Fórmula para cálculo de rateio da administração central

28

viii

SUMÁRIO

CAPÍTULO 1 ­ INTRODUÇãO ............................................................................................... 1
1.1

Importância do tema .................................................................................................. 1

1.2

Objetivo .................................................................................................................... 2

1.3

Justificativa ............................................................................................................... 2

1.4

Metodologia .............................................................................................................. 2

1.5

Estrutura dos capítulos ............................................................................................... 3

CAPÍTULO 2 ­ Engenharia de custos - contextualização .......................................................... 4
2.1

Definição ................................................................................................................... 4

2.2

Aspectos históricos do uso da engenharia de custos no Brasil ..................................... 5

2.3

Principais itens presentes na orçamentação de uma obra. ............................................ 7

2.3.1

Custos Diretos ....................................................................................................... 8

2.3.1.1 Custos unitários ......................................................................................................... 8
2.3.2

Custos Indiretos ..................................................................................................... 9

2.3.2.1 Custos Tributários ..................................................................................................... 9
2.3.2.2 Despesas Financeiras ................................................................................................. 9
2.3.3

BDI - Benefício e Despesas Indiretas ................................................................... 10

CAPÍTULO 3 ­ A engenharia de custos na construção civil .................................................... 11
3.1

A conjuntura econômica brasileira e sua influência na construção civil. ................... 11

3.2
Principais dificuldades encontradas para a implantação da engenharia de custos nas
empresas de construção civil. .............................................................................................. 13
3.3 Métodos disponibilizados no mercado. .......................................................................... 14
3.4 Estrutura disponível nas empresas para a orçamentação. ............................................... 15
CAPÍTULO 4 ­ Orçamentação ­ Práticas de elaboração e monitoriamento ............................. 17
4.1

Introdução. .............................................................................................................. 17

4.2

Método Paramétrico................................................................................................. 17

4.2.1

CUB. ................................................................................................................... 18

4.2.1.1 Metodologia de cálculo do CUB/m² ......................................................................... 19
4.2.1.2 INCC ­ Índice Nacional de Custo da Construção ..................................................... 20
4.2.1.3 Área equivalente de construção ................................................................................ 20
4.3

Método Analítico ou detalhado. ............................................................................... 22

ix

4.3.1

Levantamento de serviços. ................................................................................... 23

4.3.2

Composição analítica de custos unitários diretos .................................................. 23

4.3.2.1 Materiais ................................................................................................................ 24
4.3.2.2 Equipamentos ......................................................................................................... 24
4.3.2.3 Mão de obra ........................................................................................................... 25
4.3.2.4 Encargos Sociais ..................................................................................................... 25
4.3.2.5 Método Analítico ­ Elaboração da Planilha de Custos Diretos ................................. 26
4.3.3 Composição analítica de custos unitários indiretos(BDI) e despesas ........................... 26
4.3.3.1 Despesas da administração central ........................................................................... 27
4.3.3.2 Taxas de despesas financeiras .................................................................................. 28
4.3.3.3 Taxa de risco de execução ....................................................................................... 29
4.3.3.4 Tributos ................................................................................................................... 30
4.3.3.5 Despesas com o ISS ................................................................................................. 30
4.3.3.6 Benefício ou Lucro .................................................................................................. 31
4.4 Monitoramento e controle dos custos de obra ................................................................ 31
CAPÍTULO 5 ­ Estudo de caso - Prática da engenharia de custo em uma obra ....................... 34
5.1

Introdução. .............................................................................................................. 34

5.2

Descrição da empresa em estudo. ............................................................................. 34

5.3

Descrição do empreendimento em estudo. ................................................................ 34

5.3

Descrição do orçamento paramétrico........................................................................ 35

5.3

Descrição do orçamento analítico. ............................................................................ 37

5.3.1

Levantamento dos serviços. ................................................................................. 37

5.3.2

Composição dos custos unitários diretos .............................................................. 38

5.3.3

Elaboração do Orçamento ­ Planilha de serviços e quantidades ............................ 38

5.4

Cronograma físico-financeiro................................................................................... 40

5.5

Controle do custo de obra. ....................................................................................... 41

5.6

Gastos com imprevistos de projeto e execução. ........................................................ 42

5.6.1. Compatibilização dos projetos do elevador ................................................................ 42
5.6.2. Projeto de instalação elétrica em desacordo com o praticado pela Ampla ................... 42
5.6.3. Baixa resistência do concreto ..................................................................................... 43
5.6.4. Troca do material da rede de prevenção contra o incêndio .......................................... 43
5.7

Gastos com taxas de legalização. ............................................................................. 43

5.8

Considerações finais sobre o estudo de caso. ............................................................ 44

CAPÍTULO 6 ­ Conclusões .................................................................................................... 46

x

Sugestões para Trabalhos Futuros........................................................................................ 46
ReferÊncias BIBLIOGRaFIcas ............................................................................................... 48
Anexos ................................................................................................................................... 50

BOLEI

xi

CAPÍTULO 1 ­ INTRODUÇÃO
1.1

Imp ortância do tema
Na conjuntura atual da economia brasileira, a utilização da engenharia de custos

pelas construtoras é de vital importância para a análise correta da viabilidade de um
empreendimento. A orçamentação se mal elaborada pode trazer informações
incompletas sobre todas as fases da obra tornando impossível que o empreendimento
consiga estabelecer metas orçamentárias, quantificar serviço e materiais, fazendo com
que em última análise o empreendimento traga prejuízo para a construtora e para a
incorporadora.
Com o orçamento bastante assertivo, o construtor consegue obter inúmeras
vantagens para garantir o resultado da sua construção. Desse modo, é possível se
antecipar aos custos necessários para construir a edificação, auxilia o engenheiro a
tomar decisões com base no orçamento, permite o correto dimensionamento das equipes
que executarão os serviços, controlar o consumo de materiais de modo que qualquer
desvio possa ser analisado e revertido através de planos de ação. Também podemos
garantir através da correta análise da engenharia de custos de um empreendimento que o
cronograma físico-financeiro da obra está seguindo o ritmo desejado pela empresa.
A previsão correta de todos os itens advindos da execução da obra, faz com que o
gestor consiga otimizar todo o processo de estimar os custos do empreendimento,
diminuindo muito os riscos futuros de gastos com itens não previstos inicialmente no
orçamento da obra.
Segundo Vilela Dias (2004) É de grande responsabilidade profissional a
preparação correta de um orçamento, uma vez que quanto mais competitiva se torna a
área de engenharia civil, não só com a redução de mercado, como também com o
surgimento de novas empresas, bem como, e principalmente, com a experiência que
vem sendo obtida pelos contratantes na apropriação de custos e elaboração de suas
bases de orçamento, mais importante se torna a aplicação consciente dos princípios da
engenharia de custo. Pois, não basta saber elaborar o orçamento, e sim, desenvolvê-lo
em período curto, através de métodos atuais de execução, mas, prioritariamente,
conseguir preço competitivo e mínimo.

1

Desse modo, podemos afirmar que hoje em dia a engenharia de custos é o
principal fator na decisão de uma empresa de realizar ou não um empreendimento. Todo
o resultado futuro do empreendimento depende da correta escolha da orçamentação a
ser utilizada e também que todo o controle dos custos seja feito de acordo com a
orçamentação escolhida.
1.2 Objetivo
O objetivo deste trabalho é apresentar o que vem sendo utilizado da engenharia de
custos na construção civil e suas consequentes vantagens ou desvantagens no uso
correto destas ferramentas. A partir da elaboração de um estudo de caso, analisar a
metodologia de orçamentação utilizado por uma empresa de grande porte e avaliar as
possíveis interferências que eventos inesperados podem trazer a viabilidade inicial do
projeto e se os produtos finais gerados pela engenharia de custos utilizada são eficazes.
1.3

Justifi cativa
A conjuntura econômica atual pressiona cada vez mais as empresas a serem

precisas na orçamentação inicial do empreendimento. Sua consequente análise da
viabilidade inicial do projeto e um controle de custos muito bem estruturado e rígido
garantem assim o sucesso do empreendimento para os construtores e incorporadores.
Desta forma, justifica-se a monografia pelo evidente interesse social e
econômico que pode gerar ao ser implantada a metodologia de orçamentação e
controle expressa no trabalho, facilitando e garantindo o controle de resultados que são
esperados e cada vez mais exigidos no mercado brasileiro da construção civil.
1.4

Metodologia
A monografia é baseada na pesquisa bibliográfica referente a engenharia de

custos, associado a dissertações e textos técnicos relacionados à construção civil,
criando uma base de dados sobre os principais conceitos de engenharia de custos
aplicada à construção civil e conseguinte análise da aplicabilidade dos conceitos a partir
da análise de caso realizada sobre o método de orçamentação da construção de
edificação comercial, durante a fase da viabilidade inicial do mesmo, a orçamentação
inicial e o conseguinte controle de custos necessários para o sucesso do
empreendimento.

2

1.5

Est rutu ra dos capítu los
Esta monografia possui a seguinte estrutura:
No primeiro capítulo é apresentada a introdução do tema proposto, abordando os

seguintes aspectos: importância do tema, objetivo, justificativa, metodologia e uma
síntese do que conterá cada capítulo desta monografia.
No segundo capítulo é apresentada a contextualização do tema destacando seus
aspectos históricos, os principais métodos de desenvolvimento, as definições referentes
às definições de custo e as variáveis de custo que normalmente devem ser consideradas
nesse tipo de estudo.
No terceiro capítulo é apresentada a engenharia de custos na construção
contextualizando a conjuntura econômica brasileira atual e a sua influência na
construção civil, como as empresas da construção utilizam a engenharia de custos para a
orçamentação de suas obras, o controle dos custos de uma obra e as principais falhas
encontradas entre a teoria e a prática para a realização de uma engenharia de custos de
qualidade.
No quarto capítulo são apresentadas as práticas de elaboração e monitoramento da
orçamentação de um projeto, através da apresentação de métodos de orçamentação, os
componentes de um orçamento, e os dados e índices disponíveis no mercado que
servem de base para a orçamentação de um projeto.
No quinto capítulo é apresentada a análise da engenharia de custo em um
empreendimento de construção civil, onde é feita a descrição do empreendimento e suas
principais características, um estudo da metodologia de orçamentação utilizada, a
estrutura instalada para o acompanhamento do projeto e as dificuldades e alterações que
provocaram mudanças no que foi previsto inicialmente.
No sexto capítulo são apresentadas as conclusões feitas com o término desse
trabalho, através das considerações finais e sugestões para futuros trabalhos.
Nas referências bibliográficas estão as fontes consultadas para elaboração deste
trabalho.
No Anexo é apresentado o fluxograma de orçamentação, uma planilha para
quantificação de materiais e uma tabela com a aplicação do BDI no orçamento.

3

CAPÍTULO 2 ­ ENGENHARIA DE CUSTOS - CONTEXTUALIZAÇÃO
2.1

Defin ição
A Engenharia de Custos, aplicada à Construção Civil, é a única disciplina capaz

de dar suporte à Formação do Preço e Controle de Custos de obras. Segundo Vilela Dias
(2004) é a área da engenharia onde princípios, normas, critérios e experiência são
utilizados para resolução de problemas de estimativa de custos, avaliação econômica, de
planejamento e de gerência e controle de empreendimentos.
Concretamente seus alvos são os serviços de construção, focalizando a dinâmica
de processos, que correspondem a fluxos de materiais (consumos) e de trabalho
(produtividade e produção), fluxos financeiros, no tempo e no espaço, atendendo às
necessidades da tecnologia de construção.
Segundo Vilela Dias (2004) a engenharia de custos não termina com a previsão de
custos de investimentos, prossegue, necessariamente na fase de construção, com o
mesmo rigor, através do planejamento, controle, acompanhamento de custos e definição
dos custos de manutenção das mesmas. Serve ainda para a montagem de bancos de
dados com as composições analíticas de custo dos serviços de interesse da empresa,
com base nos resultados obtidos nas obras que vão sendo executadas, uma vez que isto
virá consolidar o trabalho de estimativas de custo de futuras obras.
A engenharia de custos também compreende a elaboração de orçamentos e atua
na concepção e concretização do empreendimento, verificando a viabilidade técnicoeconômica, realizando análises, diagnósticos e prognósticos. Segundo Limmer (1997) a
viabilidade é a fase de avaliação da exequibilidade do projeto, considerando recursos
tecnológicos disponíveis e a relação custo-benefício a ser obtida quando da utilização do
projeto a ser executado.
Além da viabilidade técnica econômica, a engenharia de custos abrange ainda o
estudo de pré-investimento que, segundo Tisaka (2006), tem como finalidade
fundamentar políticas de investimento e gestão e/ou determinar a visibilidade de
projetos individuais, onde se incluem: planos diretores e setoriais de desenvolvimento
urbano, rural e regional e outras atividades de planejamento, como também estudos de
mercado e de localização, viabilidade técnica, econômica e financeira, estudos de
impactos ambientais e sociais, estudos institucionais e atividades assemelhadas.

4

A engenharia de custos também abrange o planejamento das construções.
Segundo Gonzáles (2008) o planejamento da construção consiste na organização para a
execução, e inclui o orçamento e a programação da obra. O orçamento contribui para a
compreensão das questões econômicas e a programação é relacionada com a
distribuição das atividades no tempo.
2.2

Aspectos históricos do uso da engenhari a de custos no B rasi l
Não é mais possível fazer verdadeira engenharia sem operar e calcular preços e

custos, de forma clara, é exigência da sociedade. Justa exigência para a qual precisamos
nos preparar, e apresentarmos aos cidadãos num formato de qualidade. E para isto o
controle e o gerenciamento de custos são primordiais, e deve funcionar com alta
tecnologia em suas posições.
Devido aos grandes investimentos que são feitos todos os anos na construção civil
brasileira, podemos considerar que o estudo dos orçamentos sempre teve grande papel
na engenharia. Na segunda metade do século 19, começou-se a dar a importância
necessária para o estudo econômico das obras devido ao crescimento das ferrovias nos
Estados Unidos, o que acabou criando demanda para a criação de ferramentas que
analisassem os investimentos de longo prazo. A partir dos estudos de A.M. Wellington
(1887), foi evidenciada a importância do tempo no valor do dinheiro, seguido por
Walter O. Pennell (1914), que desenvolveu equações para possibilitar escolha entre a
instalação de novas máquinas ou a manutenção de equipamentos antigos.
Desse modo, esses trabalhos pioneiros geraram a criação de novos estudos e
metodologias que migraram para a Faculdade de Engenharia, passando a fazer parte
integrante do currículo acadêmico. Contudo, em meados dos anos 40, o estudo sobre a
avaliação econômica dos problemas de engenharia transferiu-se para a Engenharia de
Produção, gerando um escopo de estudos financeiros mais desenvolvidos, porém
voltados para a prestação de serviços e a indústria, saindo do foco inicial que eram as
construções civis.

5

Nos dias de hoje a construção civil tem uma grande fatia no PIB brasileiro, e com
o avanço da conscientização da sociedade dos seus direitos, o crescimento da
competitividade, as novas tecnologias nos processos construtivos que aumentam a sua
complexidade e a abertura do mercado, os erros de orçamento que antes eram
considerados aceitáveis, hoje podem chegar a inviabilizar um empreendimento. Se
detectados após o início da obra, podem trazer grandes prejuízos para o incorporador e
todos os sócios do negócio.
Com a atual evolução, a engenharia, mesmo só a civil, subdivide-se em várias
especializações, sendo aqui importante sim, que a engenharia de custos, assuma os
novos caminhos de estimar e orçar com qualidade, total qualidade de gerenciar, porque
o fim dos desperdícios nas construções, começa nos escritórios de planejamento, ás
vezes evitando obras ou projetos inviáveis financeira ou economicamente, além de uma
especialidade, o mundo empresarial exige cálculos, cálculos precisos, com margens de
exatidão, que possibilitem o sucesso dos empreendimentos, sejam eles de pequeno,
médio ou grande porte.
Segundo Vilela Dias (2004) para licitações públicas e obras financiadas por
organismos internacionais de financiamento, como BID, BIRD e Banco Mundial, bem
como em alguns órgãos públicos (por exemplo DNER), se faz necessário a utilização de
uma metodologia adequada de orçamentação e a apresentação dos seguintes formulários
para basear as o orçamento apresentado: pesquisa de mercado de preços de pessoal,
materiais e equipamentos, composição de custo do tipo por produção, cálculo do custo
horário de utilização dos equipamentos, produção das equipes mecânicas e
discriminação dos encargos sociais e do BDI.
Segundo Tisaka (2006)

no caso específico da Administração Pública, se os

orçamentos não forem bem feitos e não representarem a realidade da obra e do mercado,
correm também um sério risco de trazerem consequências indesejáveis, tais como baixa
qualidade dos serviços, atrasos ou paralisações de obra, aditivos contratuais, recursos e
ações judiciais, etc, que podem levar a incalculáveis prejuízos para o erário público.

6

Para evitar esse tipo de problema existe uma norma geral que rege todas as
contratações em qualquer nível de governo, seja administração direta ou indireta, onde a
contratante é obrigada a segui-la, chamadas Lei de Licitações (Lei Federal nº 8.666/93).
Por essa Lei, uma vez apresentada a proposta e se for a vencedora, não poderá haver
arrependimento, sob pena de pesadas multas e impedimento de participar de outras
licitações por um período. Portanto, em poucas palavras, é proibido errar.
O problema se dá quando as licitações públicas são levadas para orçamentação
pelas empresas participantes do edital baseadas somente no projeto básico da obra.
Segundo Vilela Dias (2004) o projeto básico nos leva a uma possibilidade de erro de
20% a 30% em relação ao projeto executivo, que passa a ser analisado após a empresa
vencedora ser anunciada.
2.3

Princip ais iten s p resentes na orçamentação de uma ob ra.
Para a correta orçamentação de um empreendimento se faz necessário que todos

os possíveis custos presentes sejam considerados. Segundo Rossignolo (2005), o
interesse do empresário é atingir o menor custo possível sobre todos os custos
envolvidos no projeto, sendo igualmente importante estimar todos os custos, seja de
capital ou aqueles correspondentes à operação e a manutenção a ocorrer no ciclo de vida
do projeto.
Desse modo, segundo González (2008) um orçamento é uma previsão (ou
estimativa) do custo ou do preço de uma obra. O custo total da obra é o valor
correspondente à soma de todos os gastos necessários para sua execução. O preço é
igual ao custo acrescido da margem de lucro, ou seja, C + L = P.
Segundo Vilela Dias (2004) o orçamento das construções ou dos serviços de
engenharia civil é igual a soma do custo direto, do custo indireto,das despesas, dos
impostos e do resultado estimado do contrato (lucro previsto). Temos, ainda, que a
soma do custo indireto e do resultado geram o percentual de BDI ­ Benefício e
Despesas Indiretas (este termo originou-se do inglês Budget Diference Income), quando
se divide esta adição pelo custo total direto da obra.

7

2.3.1 Custos Di retos
Segundo Tisaka (2006) são todos os custos diretamente envolvidos na produção
da obra, que são os insumos constituídos por materiais, mão de obra e equipamentos
auxiliares, mais toda a infraestrutura de apoio necessária para a sua execução no
ambiente da obra.
Estes custos diretos são representados numa PLANILHA DE CUSTOS, em que
fazem parte:
Quantitativos de todos os serviços e respectivos custos obtidos através da
composição de custos unitários;
Custo de preparação do canteiro de obras, sua mobilização e desmobilização;
Custos da administração local com previsão de gastos com o pessoal técnico
(encarregado, mestre, engenheiro, etc), administrativo (encarregado do escritório, de
higiene e segurança, apontador, escriturário, motorista, vigia, porteiro, etc.) e de apoio
(almoxarife, mecânico de manutenção, enfermeiro, etc).
Para o cálculo dos custos de mão de obra há que se acrescentar aos salários todos
os encargos sociais, básicos, incidentes e reincidentes e complementares (alimentação e
transportes), que são encargos obrigatórios que incidem sobre os trabalhadores e
determinados pela legislação trabalhista específica.
2.3.1.1 Custos unitários
Segundo Tisaka (2006) a quantidade de material, de horas de equipamento e o
número de horas de pessoal gastos para a execução de cada unidade desses serviços,
multiplicados respectivamente pelo custo dos materiais, do aluguel horário dos
equipamentos e pelo salário-hora dos trabalhadores, devidamente acrescidos dos
encargos sociais, são chamados de COMPOSIÇÃO DOS CUSTOS UNITÁRIOS.
Desse modo, podemos dar o exemplo segundo Vilela Dias (2004) para o caso do
concreto simples os insumos diretos são as horas empregadas de pedreiro, servente,
betoneira e vibrador de imersão e dos materiais em função do traço exigido (m³ de areia,
m³ de brita,kg de cimento e, eventualmente, de algum aditivo).

8

2.3.2 Custos Indi retos
Segundo Vilela Dias(2004) o custo indireto é representado pelos itens de custo
que não são facilmente mensuráveis nas unidades de medição dos serviços, isto é,
veículos de passeio e de carga de apoio, contas das concessionárias (energia, água,
correio, telefone e etc) e outros, que são normalmente considerados por mês ou aqueles
calculados sobre o custo total ou sobre o preço final (faturamento), ou seja,
administração central.
Os custos indiretos ainda abrangem segundo Tisaka (2006) despesas que, embora
não incorporadas à obra, são necessárias para a sua execução, mais os impostos, taxas e
contribuições.
2.3.2.1 Custos Tributários
São custos decorrentes de disposições legais, compreendendo tributos,
impostos, taxas, emolumentos e tarifas.
A maior parte dos impostos provenientes da construção se refere ao Imposto
sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS). Em seguida, o PIS e o Cofins que
incidem sobre a produção.
Impostos como o ISS, COFINS, PIS, CPMF, CSLL e IR ou juros sobre capital
investido, também fazem parte dos custos tributários.
2.3.2.2 Despesas Financei ra s
São custos advindos de juros de capital financeiros tomados por empréstimo
para financiar o capital de giro da empresa ou a aquisição de bens duráveis, como
equipamentos.
As despesas indiretas podem ser obtidas a partir da elaboração de mapas mensais
de custos administrativos central da organização. Com dados de um trimestre, pode-se
estimar o custo anual. O percentual de despesas deverá ser distribuído pelos projetos a
serem realizados naquele ano. Um dos grandes problemas enfrentado pelas empresas
está em como distribuir essas despesas pelos projetos de modo que essa despesa não
sobrecarregue o orçamento da obra.

9

2.3.3 BDI - Benefício e Despesas Indi retas
Segundo o cartilha CREA-ES (2008) é a parte do preço de cada serviço, expresso
em percentual, que não se designa ao custo direto ou que não está efetivamente
identificado como a produção direta do serviço ou produto. O BDI é a parte do preço do
serviço formado pela recompensa do empreendimento, chamado lucro estimado,
despesas financeiras, rateio do custo da administração central e por todos os impostos
sobre o faturamento, exceto leis sociais sobre a mão de obra utilizada no custo direto.

Tabela 1 ­ Cálculo BDI
% BDI = ( Custo Indireto Total + Resultado Estimado ) Custo Direto Total
Fonte: Engenharia de custos: Uma metodologia de orçamentação para obras civil (2004)

O BDI nada mais é do que o percentual relativo às despesas indiretas que incidirá
sobre os custos diretos, uma vez que, de maneira geral, é exigido que os preços unitários
de venda incorporem todos os encargos que oneram os serviços a serem executados.
Qualquer empreendimento de engenharia apresenta custo indireto, o valor encontrado é
que depende da localização, exigências do edital e do porte da obra.
Segundo Mattos (2006) em termos práticos, o BDI é o percentual que deve ser
aplicado sobre o custo direto dos itens da planilha da obra para se chegar ao preço de
venda. Por exemplo, se o custo direto de uma determinada obra foi orçado em 100, o
custo indireto em 20 e o lucro em 10, o BDI é igual ao quociente (20+10)/100 =30%. a
preço final (preço de venda) será 100 x 1,30 = 130.

10

CAPÍTULO 3 ­ A ENGENHARIA DE CUSTOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL
3.1

A conjuntura econômica b rasi lei ra e su a influênci a na

const ru ção civi l.
A indústria da construção civil, entre todos os setores da economia brasileira, é a
que tem a maior capacidade de elevar a taxa de crescimento do produto interno bruto,
do emprego e da renda no curto e médio prazo. Por esse motivo, geralmente todos os
governos iniciam os programas de desenvolvimento socioeconômicos por investimentos
na construção civil. Em momentos de crise econômica, o setor tem uma grande
capacidade de absorção de contingente de mão de obra com pouca ou nenhuma
formação, reduzindo de maneira drástica as taxas de desemprego do país. Para isso,
basta haver incentivos e programas governamentais que elevem a demanda por sua
produção, seja essa demanda originada pelo poder público ou pelo setor provado. Além
disso, o aumento na produção da construção civil eleva significativamente a demanda
pelos mais variados produtos e serviços utilizados nessa indústria.
Além da construção civil em si, diversas atividades produtivas estão
relacionadas ao setor em outros segmentos industriais de maneira indireta, envolvendo
a fabricação de insumos e componentes, tais como: cimento, vidro, laminado de aço e
madeira, esquadrias de alumínio, esquadrias de ferro, englobando o macro complexo
construção civil, que acaba por gerar renda e emprego à massa produtiva do país.
Esse setor atualmente é responsável diretamente por 5,4% do PIB, mas
indiretamente a sua responsabilidade é muito maior. Segundo publicação de Francisco
Castro (2012) de acordo com o IBGE, em 2010 a construção civil empregava cerca de
2,5 milhões de pessoas no Brasil que receberam naquele ano R$ 41,9 bilhões em
salários e outras retiradas e mais R$ 21,2 bilhões em pagamentos indiretos com os
empregados, perfazendo um total de R$ 63,1 bilhões, correspondendo a 30,7% de todos
os gastos e custos desse setor naquele ano. O valor total das obras públicas foi de R$
107 bilhões, correspondendo a 42,8% do valor total dos gastos com construção em
2010. As 75 empresas do setor realizaram investimentos de R$ 7,4 bilhões naquele ano.

11

Figura 1 ­ Participação da construção civil no PIB brasileiro
Participação do VABpb da Construção Civil no VABpb Brasil (%) e Taxa Real
de Crescimento da Construção Civil (a.a.%)

%
8,0

4,0

12,0

11,6

8,5
6,0

a.a.

5,5

5,7

6,0

3,2

7,9

6,6

6,2
5,6
1,1

5,5
2,0

5,3

5,3

4,7

5,1

4,9
1,8

4,7 4,9
4,9 4,9
4,7

5,7
4,9

(2,1)(2,2)
2,0

(2,9)

5,8

5,7
3,6

(0,7)

5,4

7,0

1,6 2,0
1,4

(3,3)

0,0

-3,0
-8,0

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*2011*2012*2013*
Série2
Série1
Fonte: Sistema de Contas Nacionais Brasil: 2000-2005. Contas

Fonte: IBGE - Sistema de Contas Nacionais Brasil - 2013

Apesar do grande crescimento do setor da construção civil que o país passou nos
últimos anos, sobretudo no ano de 2010, ainda é grande o déficit habitacional no Brasil.
De acordo com os dados do IBGE de 2013, esse déficit chega a quase 6 milhões de
famílias sem domícilio. Assim sendo, o país tem a obrigação de manter os
investimentos nessa área pelos próximos anos, perseguindo assim uma das metas de
campanha presidencial que é a erradicação do déficit habitacional.
O maior déficit está entre as famílias de baixa renda e, desse modo, o crescimento
do programa Minha Casa, Minha Vida pode ser o caminho a ser seguido pelo governo
nos próximos anos. Para a coordenadora de Projetos da Construção da Fundação
Getúlio Vargas (FGV), Ana Maria Castelo, o programa Minha Casa Minha Vida
(MCMV) tem contribuído de forma positiva para a construção civil no país. "As taxas
de crescimento do PIB da construção em 2013 e 2012 foram positivas, o que é muito
importante, mas comparativamente ao período de 2011 e 2010 foram menores, o que
mostra a desaceleração do mercado como um todo. O Minha Casa Minha Vida
contribuiu para que essa desaceleração não se transformasse numa queda", aponta. Esse
tipo de edificação é a que a orçamentação correta tem a maior importância devido ao
valor absoluto ser menor, fazendo com que o lucro seja alcançado sendo construído uma
grande quantidade de unidades. Um orçamento pautado na qualidade final do produto e
em todos os itens necessários para a entrega do empreendimento é primordial nesse tipo
de construção.

12

Em 2013 o crescimento do setor da construção civil ficou abaixo do crescimento
geral do PIB brasileiro (1,6% de crescimento da construção civil e 2,5% de crescimento
do PIB), porém para esse ano a previsão de crescimento do setor da construção civil
será maior do que a do PIB (2,8% de crescimento da construção civil e 2,0% de
crescimento do PIB). Fonte: IBGE ­ Sistema de Contas Nacionais Brasil - 2013
3.2

Princip ais di ficu ldad es en cont radas para a imp lantação da

engenhari a de custos nas emp resas de const rução civi l.
Segundo Pompermayer (1999) no nível das questões conceituais, é muito
comum a verificação de uma dicotomia entre o conceito real de custos ­ fundamentado
no uso dos recursos (materiais, mão de obra, equipamentos e tecnologia) e na exigência
que estes recursos demandam pela sua remuneração na forma de salários, manutenção,
impostos, retorno, que se traduzem em custos ­ e o habitual conceito utilizado para os
custos sob a visão apenas monetária que eles representam.
Normalmente, a visão monetária dos custos leva as empresas a adotarem ações
no sentido de controles e reduções muitas vezes de forma indiscriminada, sem uma
análise mais adequada sobre quais os recursos ou benefícios atingidos na forma de
produtos ou serviços, não permitindo, ainda, a prática de técnicas de otimização dos
recursos. Por otimização de recursos entenda-se, aqui, o esforço para produzir mais,
com mais qualidade e menor desperdício.
Desse modo, o controle de custo realizado nas obras deve ser rigoroso e
criterioso, evitando que os custos previstos inicialmente sejam cumpridos sem onerar a
empresa além do esperado.
Segundo Vilela Dias (2004) para tentar viabilizar os empreendimentos, as
empresas tendem a enxugar cada vez mais os orçamentos, levando a retirada de
qualquer folga para eventuais imprevistos ocorram na obra. O problema é que
geralmente o lançamento da obra é feito antes de todos os projetos estarem aprovados
nos órgãos competentes, causando mudanças nos projetos em questão, inclusive por
questões ambientais.

13

Outro fator importante e que tendem a causar mudanças nos projetos é o fato de
empresas que vão construir em outros estados, geralmente elaborarem o projeto com
base nas leis e normas vigentes no estado de origem. Quando da execução do
empreendimento e tentativa de aprovação do projeto em estado diferente do executado,
algumas exigências diferentes podem ser feitas, podendo mudar a quantidade do serviço
executado, o material utilizado e outros fatores que serão debatidos no estudo de caso
deste trabalho.
Segundo Barbosa (2008) a compatibilização dos projetos da obra, também é uma
dificuldade que deve ser encarada como um possível risco de aumento no custo de
produção. A compatibilização quando bem feita torna um conjunto de projetos, onde a
sobreposição de todos se torne apenas um, o que gera uma coordenação na execução
dos serviços.
Um exemplo prático que podemos utilizar em obra é do projeto estrutural com o
projeto de instalações prediais, visto que existindo a compatibilização dos dois projetos,
no momento da concretagem das vigas e lajes, poderemos deixar as passagens para
tubulações, eletrodutos e os shafts de ventilação, que evitarão retrabalhos e custos não
previstos no orçamento inicial. Além de eliminar diretamente alguns custos diretos
como: tempo de mão de obra, locação ou uso de equipamentos de perfuração. Erros na
fase de compatibilização podem trazer grandes prejuízos financeiros e também técnicos
a obra, visto que um erro de compatibilização pode fazer com que por exemplo uma
vaga da garagem seja suprimida, e sendo o número de vagas o mínimo na legislação da
cidade em questão, o empreendimento passaria a estar fora da lei e portanto
inviabilizando a tirada do habite-se.
3.3 Métodos disponibi li zados no mercad o.
A engenharia de custos ao longo dos anos desenvolveu diversos métodos para se
determinar a estimativa do custo de produção em obras civis, mas o objetivo maior de
cada método é comum, ou seja, determinar uma estimativa de baixo custo de produção
para o projeto ou empreendimento a ser realizado. Essa estimativa já se faz necessária
na fase inicial de concepção do projeto, fase essa, onde são levantados diversos níveis
de decisões a serem tomados em relação ao projeto, portanto o primeiro estudo feito
para se determinar a viabilidade de um empreendimento é a estimativa de custo.

14

Hoje em dia o método mais utilizado para orçamentação seja em obra pública ou
privada é dado através de custos unitários diretos calculados por projeto e custo indireto
específico para o projeto. Para uma análise inicial e superficial, também são utilizadas
as técnicas de estimativa de custo, como o cálculo da área equivalente total e o CUB/m².
Os custos unitários são definidos através de uma série de Tabelas de Custo
Padrão que auxiliam na tomada de preços de modo que o orçamento realizado seja o
mais parecido possível com o mercado. Segundo a PINI (2011) são constituídas por
modelos quantitativos, genéricos e isolados, que apresentam os insumos necessários,
para a execução dos serviços de construção, seus respectivos coeficientes de consumo,
nas respectivas especificações e unidades. Têm sua origem em projetos padrão ou em
levantamentos de experimentos técnicos e nas estatísticas de apropriações de obras
correntes e repetitivas, gerando bases de dados para referências orçamentárias.
As Tabelas de Custos padrão (SINAPI, SICRO e PINI, entre outras) são uma
referência de formação de preços de obras convencionais. A utilização dessas tabelas
necessita de balizamentos de conhecimento de Engenharia e experiência de construção,
para adequação às Premissas Técnicas e representação das Contingências de Obra.
Devem ser absorvidas por processos permanentes de atualização tecnológica, inclusão
de novas normas, legislação e encargos.
Temos no mercado hoje em dia inúmeros softwares que são disponibilizados
para o auxílio na montagem de um orçamento de obra. Todos eles necessitam que o
engenheiro de custos responsável pela sua utilização tenha experiência no mercado que
e que se mantenha atualizado quanto as variações de custo dos insumos de acordo com
as tabelas supracitadas. Alguns exemplos desse softwares são: OrçaFasio, ORSE,
Arkisoft e Volare.
3.4 Est rutu ra disponí vel nas emp resas para a orçamentação.
As empresas hoje em dia investem em setores dedicados a manter os custos das
obras em linha com o que foi prometido na viabilidade técnica que é realizada
inicialmente. Existe uma área técnica, em que o Engenheiro de custos tem papel
fundamental, que se dedica principalmente a análise, compatibilização e levantamento
de quantidades de todos os projetos da obra. Com essas informações, a área de
Suprimentos da empresa tem o dever de classificar os insumos e colocar o preço
unitário usual utilizado no mercado.
15

Após a finalização do orçamento pelas duas áreas acima, o orçamento é enviado
para a análise da equipe de obras, que deverá apontar no seu estudo possíveis erros,
custos considerados que não são compatíveis com a realidade do mercado e também
sinalizar serviços necessários para a realização dos projetos que não foram
contemplados pela área técnica. Fonte: Empresa X (2014)
Durante a execução da obra, o realizado e o à gastar são acompanhadas e
auditadas pela área de Planejamento. Desse modo, os desvios no que foi planejado
inicialmente e o que de fato ocorre na obra, são indicados e possíveis correções de
caminho são indicadas para que a obra volte a ficar no custo.
Segundo Rossignolo (2005) a escolha da metodologia a ser seguida pela empresa
depende muito do tamanho da empresa, do número de funcionários e do nível de
controle empregada. As empresas precisam apenas ter o cuidado de não burocratizar de
mais o controle das obras, de modo a não transformar o processo em algo demorado e
engessado, dificultando o término da obra.

16

CAPÍTULO 4 ­ ORÇAMENTAÇÃO ­ PRÁTICAS DE ELABORAÇÃO E
MONITORIAMENTO
4.1

Int rodução.
O orçamento de uma obra é resultado de um conjunto de serviços planejados e

previstos, necessários a execução da obra, variando conforme o tipo do serviço. Orçar é
prever o custo de uma obra antes de sua execução.
Existem vários tipos de orçamento, e o padrão escolhido depende da finalidade
da estimativa e da disponibilidade de dados. Se há interesse em obter uma estimativa
rápida ou baseada apenas na concepção inicial da obra ou em um anteprojeto, o tipo
mais indicado é o paramétrico (estimativa de custo). Para as incorporações em
condomínio, a lei exige o registro de informações, em cartório, seguindo um
procedimento padronizado, de acordo com a norma NBR 12721 (ABNT, 1999). O
orçamento analítico ou discriminado é mais preciso, mas exige uma quantidade bem
maior de informações.
Neste capítulo trataremos em detalhes dos métodos de orçamentação
paramétricos, analítico ou discriminado e falaremos também das práticas para
monitoramento dos orçamentos durante a execução da obra.
As definições foram obtidas da publicação Noções de orçamento e planejamento
de obras do autor Marco Aurélio Stumpf Gonzáles (2008).
4.2

Método Paramét ri co.
É um orçamento aproximado, adequado às verificações iniciais, como estudos de

viabilidade ou consultas rápidas de clientes. Se os projetos não estão disponíveis, o
custo da obra pode ser determinado por área ou volume construído. Os valores unitários
são obtidos de obras anteriores ou de organismos que calculam indicadores. Por
exemplo, o CUB (Custo Unitário Básico), definido pela NBR 12721 e calculado pelo
Sindicato da Indústria da Construção Civil de cada estado é um indicador do custo
unitário de construção (ABNT, 2006). Outros exemplos são o SINAPI (CAIXA), os
indicadores da Fundação Getúlio Vargas (coluna 35, por exemplo) e os custos médios
publicados pela editora Pini, na revista Construção e Mercado. O orçamento
paramétrico serve como estimativa do custo total.

17

Este valor é estimativo, e é indicado para a análise inicial de viabilidade, ou seja,
permite ao proprietário ou interessado a verificação da ordem de grandeza, adequação
ao seu orçamento, enfim, se deve ou não prosseguir na análise, já que provavelmente as
etapas seguintes necessitarão de dispêndios financeiros (confecção de anteprojeto, taxas,
novos orçamentos, etc.).
4.2.1 CUB.
Segundo Sinduscon-MG (2007) De acordo com o item 3.9 da Norma Brasileira
ABNT NBR 12721:2006, o conceito de Custo Unitário Básico é o seguinte:
"Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado,
calculado de acordo com a metodologia estabelecida em 8.3, pelos Sindicatos da
Indústria da Construção Civil, em atendimento ao disposto no artigo 54 da Lei nº
4.591/64 e que serve de base para a avaliação de parte dos custos de construção das
edificações."
O CUB/m² representa o custo parcial da obra e não o global, isto é, não leva em
conta os demais custos adicionais.
Ainda segundo o Sinduscon-MG (2007) o objetivo básico do CUB/m² é
disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na
determinação dos custos dos imóveis.
Em função da credibilidade do referido indicador, alcançada ao longo dos seus
mais de 40 anos de existência, a evolução relativa do CUB/m² também tem sido
utilizada como indicador macroeconômico dos custos do setor da construção civil.
Publicada mensalmente, a evolução do CUB/m² demonstra a evolução dos custos das
edificações de forma geral.
Existem 12 tipos de CUB residenciais, definidos com base em projetos-padrão
que consideram o número de pavimentos (1, 4, 8 ou 16) e o padrão de acabamento
(Baixo, Normal ou Alto). A Norma também prevê custos para obras populares,
comerciais e industriais.

18

TABELA 2: Modelo da tabela CUB ­ Projeto-Padrão Residencial e Comercial.

Projetos

Padrão de
acabamento

Código

Custo
R$/m²

Residenciais
Baixo
R-1 (Residência Unifamiliar)
Normal
Alto
Baixo
PP(Prédio Popular)
Normal
Baixo
R - 8 (Residência Multifamiliar) Normal
Alto
Normal
R - 16 (Residência Multifamiliar)
Alto
Comerciais
Normal
CAL - 8 (Comercial Andar livres)
Alto
Normal
CSL - 8(Comercial Salas e Lojas)
Alto
Normal
CSL - 16(Comercial Salas e Lojas)
Alto

R1-B
R1-N
R1-A
PP4-B
PP4-N
R8-B
R8-N
R8-A
R16-N
R16-A

1172,65
1387,01
1715,39
1077,11
1310,81
1022,53
1138,15
1372,14
1103,79
1448,65

CAL8-N
CAL8-A
CSL8-N
CSL8-A
CSL16-N
CSL16-A

1327,98
1422,82
1130,65
1228,05
1504,45
1633,12

Fonte: Sinduscon-Rio ­ Jan/2014.
4.2.1.1 Metodologia de cálcu lo do CUB/ m²
Segundo o Sinduscon-MG(2007) o CUB/m² é calculado com base nos diversos
projetos-padrão estabelecidos pela ABNT NBR 12721:2006, levando-se em
consideração os lotes básicos de insumos (materiais de construção, mão de obra,
despesas administrativas e equipamentos) com os seus respectivos pesos constantes na
referida norma.
A metodologia de cálculo do CUB/m² é simples e permite a consecução de
indicadores muito realistas. Os salários, os preços dos materiais de construção, as
despesas administrativas e os custos com aluguel de equipamentos são pesquisados
mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção de todo o país. A pesquisa,
preferencialmente, é realizada junto às construtoras, mas também pode, eventualmente,
ser realizada junto a fornecedores da indústria, do comércio atacadista ou varejista,
conforme prevê o item 8.3.3 da ABNT NBR12721:2006: "no caso dos materiais de
construção, a coleta pode eventualmente ser realizada com informações levantadas junto
a fornecedores da indústria, do comércio atacadista ou varejista, sendo que os preços
dos materiais, posto obra, devem incluir as despesas com tributos e fretes".
19

4.2.1.2 INCC ­ Índice Nacional de Cu st o da Const rução
Hoje em dia o INCC é o principal indicador da variação de custo na construção
civil. Esse índice é elaborado e divulgado todos os meses pela Fundação Getúlio Vargas
e tem a finalidade de apurar a evolução dos custos das construções habitacionais.
O valor unitário do CUB/m² é modificado todo mês também com base no INCC
e é um dos índices utilizados para a correção dos contratos de compra de imóveis,
durante o prazo de execução da obra.
A apuração abrange materiais e equipamentos, serviços e mão-de-obra da
construção. É uma estatística contínua, de periodicidade mensal para os 18 municípios
das seguintes capitais de estados do país: Aracaju, Belém, Belo Horizonte, Brasília,
Campo Grande, Curitiba, Florianópolis, Fortaleza, Goiânia, João Pessoa, Maceió,
Manaus, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, São Paulo e Vitória. O índice
nacional é levantado pela FGV desde Janeiro de 1944.
É um dos três itens que compõem o Índice Geral de Preços (IGP), representando
10% do índice. Sua divulgação teve início em fevereiro de 1985, como resultado do
encadeamento da série do Índice de Custo da Construção - Rio de Janeiro (ICC-RJ),
mais

antiga,

com

a

série

do

Índice

de

Edificações,

mais

abrangente

geograficamente. Como nos demais componentes do IGP, também é apresentada a
versão do INCC para o mercado (INCC-M), que é calculado entre os dias 21 do mês
anterior ao dia 20 do mês de referência. (O INCC é calculado entre o primeiro e o
último dia do mês civil).
O reajuste de preços da construção é feitos de acordo com a variação do INCC
no mês.

4.2.1.3 Área equi valente de const ru ção
Segundo Gonzáles (2008) A primeira etapa de orçamento para incorporações
baseia-se em ponderações realizadas através da área equivalente de construção. A área
real é aquela medida em planta, seguindo um critério específico da Norma, enquanto
que a área equivalente é obtida levando-se em conta a proporção de custo em relação ao
padrão geral da obra. Em uma primeira etapa, deve ser escolhido o padrão de referência,
comparando-se os parâmetros gerais do prédio e seu memorial descritivo com as
definições dos padrões da Norma, optando por um dos tipos de CUB.
20

As áreas do prédio que seguem este padrão têm área real igual à área equivalente
(1:1). As áreas descobertas ou de padrão diferente devem ser corrigidas, gerando áreas
equivalentes maiores ou menores do que a real. Por exemplo, se uma área de
estacionamento tem custo de 50% do padrão, então uma vaga de estacionamento de
16m2 de área real terá 8 m2 de área equivalente (1: 0,5). Por outro lado, um salão de
festas com padrão superior ao padrão geral do prédio, por exemplo com custos 40%
maiores do que os apartamentos, poderá ter área real de 20m2 e área equivalente de
28m2 (1: 1,4). A Figura 1, abaixo, indica alguns critérios para determinação das áreas.
Figura 2 ­ Critérios para cálculo das áreas equivalentes de construção.

Fonte: Gonzáles (2008)

21

4.3

Método Analítico ou detalhado.
Segundo Gonzáles (2008) os orçamentos analíticos, conhecidos também como

detalhados, são aqueles compostos por uma listagem dos serviços necessários para a
execução de uma obra. Em princípio, só podem ser realizados após a conclusão do
projeto, com as discriminações técnicas, memoriais, projetos gráficos (arquitetônico,
estrutural, hidráulico, elétrico e outros) e detalhamentos. Ou seja, quando todas as
definições necessárias já foram efetuadas pelos projetistas. Não existem orçamentos
"exatos", a rigor, pois a quantidade de informações a ser gerenciada é grande e a
construção civil é um setor que tipicamente apresenta variabilidade.
Estes orçamentos são os empregados corriqueiramente na construção civil, para
a obtenção do custo de execução, participação em concorrências públicas e privadas.
São elementos importantes dos contratos, servindo para dirimir a grande maioria das
dúvidas que surgem com relação aos custos.
O orçamento analítico de uma obra é a relação dos serviços a serem executados,
com as respectivas quantidades e com seus preços. A discriminação orçamentária
auxilia na montagem da lista dos itens a serem considerados. As quantidades a serem
executadas são medidas seguindo um determinado conjunto de critérios de medição. Os
preços unitários são obtidos em publicações (como a revista Construção e Mercado, da
editora Pini) ou calculados em softwares específicos de acordo com fórmulas próprias
(as composições de preços de serviços). Nas composições de custos já estão
considerados todos os materiais e equipamentos necessários, bem como a mão-de-obra,
com preços que levam em conta transporte, aluguel, leis sociais e outros acréscimos. A
soma dos produtos de cada quantidade por seu preço unitário correspondente fornece o
custo total direto da obra, basicamente composto pelos custos de canteiro.
Também devem ser consideradas outras despesas, relacionadas direta ou
indiretamente com a obra (tais como custos administrativos ou financeiros). A taxa de
BDI (Benefícios e Despesas Indiretas), busca acrescentar o lucro desejado e considerar
todas as despesas não relacionadas explicitamente no orçamento.
Pode-se dizer que a qualidade do orçamento discriminado depende de medições
criteriosas, composições de custos adequadas, preços de mercado e um bom sistema
informatizado.

22

Segundo Vilela Dias (2004) a composição analítica compreende tão somente os
itens de custo, isto é, mão de obra, materiais, equipamentos, subempreiteiros,
transportes e BDI (despesas indiretas e lucro previsto), sem nenhuma inclusão de preços
destes insumos, que posteriormente serão para cálculo do custo unitário de serviço.

4.3.1 Levantamento de servi ços.
Cabe ao engenheiro de custos de posse de todos os projetos executivos da obra
em questão, efetuar o levantamento dos serviços a serem executados e de suas
quantidades.
Segundo Vilela Dias (2004) o conhecimento dos serviços necessários à
realização da obra dá ao engenheiro de custos condições de estabelecer a lista dos custos
unitários que deverão ser compostos para a formação do orçamento. O levantamento das
quantidades é efetuado a partir da análise do projeto, especificações técnicas e suas
plantas construtivas.
Portanto podemos afirmar que quanto mais detalhados e completos forem as
informações extraídas dos projetos e dos respectivos memoriais descritivos, podemos
afirmar que maior será a precisão e confiabilidade dessa fase de levantamento de
serviços.
4.3.2 Composição analítica de cu stos unitári os di retos
Segundo Vilela Dias (2004) Entende-se como custo unitário de serviço o
somatório das despesas efetuadas e calculadas pelo construtor para a sua execução,
distribuídas pelos diferentes elementos constituintes, por unidade de produção,
obedecendo as especificações estabelecidas para os serviços no projeto e/ou
especificações.
Segundo Tisaka (2006) A quantidade de material, de horas de equipamento e o
número de horas de pessoal gasto para a execução de cada unidade desses serviços,
multiplicados respectivamente pelo custo dos materiais, do aluguel horário dos
equipamentos e pelo salário-hora dos trabalhadores, devidamente acrescidos dos
encargos sociais, são chamados de COMPOSIÇÃO DOS CUSTOS UNITÁRIOS.
Esses custos unitários multiplicados pelas quantidades correspondentes
constituem os custos de cada um dos serviços componentes da obra.

23

Na tabela 3, é descrito um exemplo de sistemática de preenchimento de um
formulário de composição analítica de custos unitários de uma atividade de caixa de
drenagem em alvenaria. Nesta composição, estão os custos de uma unidade de serviço.
TABELA 3: Exemplo de planilha de composição analítica de custos unitários.

Fonte: Noções de Orçamento e Planejamento de Obras(2008)

4.3.2.1 Materiai s
Segundo Tisaka (2006) aqueles utilizados para a composição dos custos
unitários podem se apresentar de forma natural, como areia a granel, semi processadas
como brita e madeira, industrializados como cimento, aço de construção, fios elétricos,
cerâmicas, produtos acabados para instalações hidráulicas e elétricas, etc.
Esses materiais podem ser representados por unidades de medida, em volumes,
em áreas, em comprimentos, em pesos, em sacos, etc.
O custo dos materiais deve ser considerado "posto obra", isto é, com o frete
incluído, se o fornecedor não entregar na obra sob suas expensas, e levados em conta
todos os impostos e taxas que incidirem sobre o produto.
4.3.2.2 Equipamentos
Segundo Tisaka (2006) o custo horário do transporte e movimentação dos
materiais e pessoas dentro da obra, tais como elevadores, gruas, caminhões,
escavadeiras, tratores, etc, podem ser de propriedade do construtor ou alugado no
mercado e geralmente incluem o custo horário dos operadores. As revistas
especializadas trazem o custo do aluguel horário dos mais diferentes equipamentos.

24

Quando os equipamentos são de propriedade do construtor, são considerados a
depreciação dos mesmos, juros do capital investido na compra, óleo, combustível e os
custos de manutenção com reposição de peças e outras despesas eventuais.
4.3.2.3 Mão de obra
Segundo Tisaka (2006) O custo deste item é representado pelo salário dos
trabalhadores que manuseiam os materiais, acrescidos dos encargos sociais e outras
despesas que envolvem a participação dos trabalhadores na obra.
Os operários da produção são em geral remunerados pelas horas trabalhadas em
função das características do trabalho que muitas vezes exigem um prolongamento ou
redução na carga de trabalho.
Nos custos de mão de obra, além das Leis Sociais, devem também ser
computados os encargos referentes às despesas de alimentação, transporte, EPI equipamento de proteção individual e ferramentas de uso pessoal.
4.3.2.4 Encargos Soci ais
Segundo Vilela Dias (2004) define-se por encargos sociais todos os impostos
incidentes sobre a folha de pagamento de salários.
Parte do custo das leis sociais será embutido nos próprios salários, devendo ser
calculado como um percentual deste.
Uma vez que constantemente são alteradas algumas das leis que regem o cálculo
dos encargos sociais, cabe ao orçamentista acompanhar a evolução destas leis, de modo
a manter atualizado o percentual referente a este item de custo, de suma importância por
seu elevado peso no preço final de qualquer empreendimento.

Tabela 4 ­ Taxas de encargos sociais que incidem sobre horistas.

Fonte: Orçamento na Construção Civil (2006)

25

4.3.2.5 Método Analítico ­ Elaboração da Plani lha de Custos Di retos
Uma planilha de custos diretos completa de obra deve conter a lista de serviços a
serem executados, o levantamento do quantitativo, o cálculo dos preços unitários e o
cálculo dos custos de cada um dos serviços listados. Na tabela 5 abaixo, temos um
exemplo de uma planilha preenchida corretamente.

Tabela 5 ­ Modelo de planilha de custos diretos

Fonte: Orçamento na Construção Civil (2006)

4.3.3 Composi ção analítica de cu stos unitári os indi retos(BDI) e
despesas
Segundo Mattos (2006) O custo indireto geralmente fica na faixa entre 5 e 30%
do custo total da construção e oscila em função dos aspectos de localização geográfica,
política da empresa, prazo e complexidade com obras de elevado grau de dificuldade
que tendem a uma maior supervisão de campo e suporte.
26

Todas as definições dessa seção foram tiradas de Orçamento na Construção Civil
do autor de Tisaka (2006).
É importante nesse momento relembrar que todos os custos indiretos entram na
orçamentação integrando o cálculo geral do BDI.
As despesas indiretas são formadas pelos seguintes subitens: despesas da
administração central, rateio da administração central, taxas de despesas financeiras,
taxa de risco de execução, tributos, as despesas com o ISS, e os benefícios ou lucro
esperado com a execução da obra.
4.3.3.1 Despesas da ad minist ração cent ral
As construtoras consideram dos tipos de despesas da administração central, as
despesas específicas e o rateio da administração central.
As despesas específicas são aquelas que oneram diretamente uma obra, mas que
os funcionários as exercem principalmente do lado de fora da empresa. Existem vários
exemplos desse tipo de gasto como os gerentes de contrato e respectivos auxiliares que
atuem fora da obra na administração central, o gasto com consultores especializados e
possíveis despesas com viagens, estadia e alimentação para tratar dos assuntos
relacionados a obra.
Figura 3 ­ Fórmula para cálculo da taxa de despesas específicas

Fonte: Orçamento na Construção Civil (2006)

O rateio da administração central é um percentual que se debita a determinada
obra correspondente à soma de todos os custos da estrutura central da empresa.

27

Entre alguns dos exemplos desse tipo de gasto se enquadram o custo de
propriedade ou aluguel do imóvel da sede da empresa e outros imóveis que dão apoio às
obras,como almoxarifado central, oficinas, garagens, custo de instalação e manutenção
da estrutura administrativa da sede central, salários do pessoal administrativo, compras,
recrutamento e administração do pessoal, contas a pagar e a receber, técnicos das áreas
de planejamento e engenharia, motoristas, vigilantes e a remuneração dos diretores e
gerentes.

Figura 4 ­ Fórmula para cálculo da rateio da administração central

Fonte: Orçamento na Construção Civil (2006)

Desse modo, o custo total referente a despesas com a administração central se
dará pó I¹+I².
4.3.3.2 Taxas de despesas financei ras
Hoje em dia, as despesas financeiras do Capital de Giro assumem uma
importância cada vez maior na avaliação de rentabilidade de um determinado contrato, e
precisam estar previstas no orçamento. Isso se deve ao fato de que hoje em dia, a
diferença entre os juros cobrados pelas instituições financeiras e os rendimentos de
aplicações em bancos.
Existem vários métodos de cálculo dessas despesas financeiras, mas basicamente
devem ser consideradas as seguintes circunstâncias:
Forma de Financiamento:

28

a) o EMPREITEIRO trabalha com Capital de Giro Próprio : há que se considerar
os juros que renderiam caso o dinheiro estivesse aplicado em alguma instituição
financeira.
b) O empreiteiro depende de empréstimos bancários: se o construtor depende
unicamente dos recursos de terceiros, deverá considerar os juros que pagaria se tivesse
que recorrer a empréstimos bancários.
c) O empreiteiro tem Capital de Giro insuficiente: que é o mais comum, haveria
que examinar o cronograma físico financeiro da obra e os prazos de pagamentos
determinados no contrato e fazer um minucioso estudo do fluxo financeiro, para
viabilizar o resultado final do empreendimento.
4.3.3.3 Taxa de ri sco de execu ção
Segundo Mattos (2006) é impossível prevermos todas as casualidades possíveis
de se acontecer numa obra, desse modo sempre se faz um orçamento aproximado. No
segmento da construção civil, onde existem vários fatores que podem influir no
orçamento da obra como imprevistos, eles são considerados com uma importância ainda
maior.
Os imprevistos acarretam atrasos de cronograma, acréscimo de custos diretos e
indiretos, além de poderem colocar em risco a sanidade financeira da construção.
Segundo Tisaka (2006) as situações previsíveis podem ser: época das chuvas,
evolução das taxas inflacionárias, evolução dos juros do mercado, história de atrasos no
pagamento por parte da contratante, baixa produtividade de mão de obra em
determinadas regiões.
Quando o orçamento da obra é realizado de acordo com empreitada por preços
unitários, a única alteração possível no orçamento se dá nos quantitativos, visto que os
preços unitários são predeterminados, tirando dessa afirmação as variações devida a
variação do INCC. Portanto como já dito anteriormente para as obras públicas, esse
item também é aplicável as empresas privadas e toda variação de custo deve ser de
responsabilidade da contratada e autora do orçamento.
Numa contratação efetuada pela área de Suprimentos de uma empresa privada, a
contratada assume inclusive os riscos por eventuais erros de levantamento dos
quantitativos dos serviços a serem executados, sendo altamente aconselhável que a
contratado tenha certeza das quantidades orçadas.
29

Segundo Vilela Dias (2004) com todos esses itens em mente, a contratada deve
considerar esse tipo de problema como sendo de 0,5% a 5% do custo total de sua
proposta, variando de acordo com o grau de complexidade da obra e a experiência do
construtor no ramo.
4.3.3.4 Tributos
Os tributos que cabem cobrança para as empresas variam de acordo com o ramo a que
elas se destinam e ao seu porte. Para as empresas da construção civil, os principais
tributos a serem considerados são:
PIS ­ Taxa do programa de integração social.
COFINS ­ Taxa de contribuição para o fundo de investimento social.
IRPJ ­ Imposto de Renda de Pessoa Jurídica
CSLL ­ Constribuição Social sobre o Lucro Líquido
CPMF ­ Contribuição provisória sobre a movimentação financeira
4.3.3.5 Despesas com o ISS
O ISS (Imposto Sobre Serviços) é cobrado sobre a parcela de mão de obra de
todas as notas fiscais emitidas no município. A taxa varia entre 2,0% e 5,0%,
dependendo do município.
Apesar da taxa de ISS a princípio ser cobrada somente sobre a parcela de mão de
obra utilizada na obra, muitas prefeituras na falta de uma comprovação mais explícita
sobre os gastos, acabam fazendo a cobrança sobre o faturamento, deduzindo-se os
gastos com materiais.
Existem prefeituras que inclusive fazem o cálculo de maneira errada aplicanda a
taxa sobre a totalidade do valor da fatura. Essa cobrança mencionada é irregular, porém
acaba sendo usual em muitos municípios do país.
Nesses locais, devemos deixar no orçamento saldo para quitação do ISS após o
término da obra, uma vez que o cálculo do imposto é feito sobre a área equivalente e o
CUB/m² da obra. Porém, muitos setores de Suprimentos numa tentativa de conseguir
descontos nas concorrências acabam baixando o percentual de mão de obra para que o
empreiteiro pague menos imposto e assim, a obra acaba recolhendo menos ISS do que a
prefeitura irá cobrar no final.

30

Para maior clareza costuma-se mencionar no próprio corpo da fatura a parte
correspondente aos gastos com a mão de obra para que o ISS seja calculado apenas
sobre essa parcela.
4.3.3.6 Benefício ou Lucro
Segundo Tisaka (2006) toda a atividade empresarial em tese tem o objetivo de
dar lucro. Portanto deixar de considerar o lucro numa orçamentação deve ser
considerado falta de profissionalismo ou que a empresa em questão na verdade se trata
de uma entidade beneficente.
Desse modo, o conceito de benefício não pode apenas ser sinônimo do lucro a
ser pretendido pelo empreendedor uma vez que ele engloba outras obrigações e
incertezas previsíveis ou imprevisíveis a serem considerada.
Na realidade a taxa chamada de Benefício deve ser considerada como uma
provisão de onde será retirado lucro do construtor, após todos os descontos com
encargos e todas as incertezas que podem ocorrer durante a obra, que não são possíveis
de serem quantificadas no total.
4.4 Monitoramento e cont role dos custos de ob ra
A área de Planejamento e Controle de obras das empresas tem papel
fundamental para o monitoramento e controle dos custos de obra. Ele deve se iniciar
assim que o empreendimento começa a fazer as contratações previstas no orçamento.
Desse modo, o controle deve ser efetuado em tempo real, gerando planos de ação que
possibilitem a correção de eventuais desvios no custo da obra.
A informação produzida pela equipe de planejamento e controle tem total
relevância para ajudar o gestor da obra a encontrar soluções e inclusive indicar
caminhos que facilitem possíveis ganhos com os custos estipulados.
Desse modo, podemos presumir que o controle deve ser adequado quanto à
atividade e quanto à natureza, mostre rapidamente as irregularidades, seja flexível,
objetivo, seja compreensível, econômico, preveja o futuro e dê como resultado uma
ação corretiva.

31

Segundo Goldman (1997) A palavra controle indica um processo administrativo
que tem três etapas: (1) obter informações sobre os resultados de uma atividade ou
processo, (2) compará-la com a informação sobre os objetivos, e (3) implementar
alguma ação para assegurar a realização dos objetivos. O controle, em qualquer área de
aplicação, desempenha papel extremamente importante na preservação dos objetivos e
na identificação da necessidade de mudar os objetivos. Como se sabe, no conjunto de
funções administrativas o passo primordial é o planejamento; posteriormente a
organização para atender a este planejamento, segue-se como vai ser direcionado o
processo e, finalmente caracterizasse o controle, que tem como função principal medir o
progresso, impedir desvio dos planos, indicar ação corretiva. A ação corretiva pode
envolver medidas simples, como pequenas mudanças. Poderá até estabelecer novos
objetivos, formulação de novos planos, modificação da estrutura organizacional e outros
aspectos que conduzam ao melhor objetivo, atendendo desta forma ao princípio da
flexibilidade.

Com isso, podemos dizer que o controle de custos é primordial para o sucesso do
orçamento feito no início da obra, no quadro abaixo, apresentamos algumas questões
que o gerente da obra deve ser capaz de responder.

Tabela 6 ­ Perguntas sobre a gerência de custo do projeto

Perguntas sobre gerência de custo
Houve alguma mudança significativa no projeto que alterou seu orçamento inicial?
A mudança foi aprovada e gerou a aprovação de um novo orçamento?
O projeto está dentro do novo orçamento aprovado?
As estimativas de custos feitas na fase de planejamento ainda são válidas?
O projeto terminará dentro do orçamento?
Algo está sendo feito para garantir que o orçamento aprovado não será extrapolado?
Fonte: Gerenciamento de Custos em Projetos (2008)

Na análise de caso desse trabalho, iremos mostrar um exemplo de auditoria
interna de controle de custo que é utilizado na empresa estudada. Poderemos perceber
que a todo o momento, as perguntas feitas no quadro de cima são cobradas dos gestores.

32

Ainda segundo Goldman (1997) a fase de controle se realiza durante a execução
da obra, pois está diretamente ligada a qualidade do planejamento elaborado e a
qualidade do acompanhamento físico-financeiro da obra, propiciando um controle de
boa qualidade e permitindo que se elabore um planejamento de curto prazo durante os
serviços em andamento. Os resultados são obtidos através de comparação do
planejamento com as informações obtidas do controle durante e após a execução da
obra. A sistematização do processo de orçamento vem de encontro à necessidade de
uma avaliação detalhada dos custos pelo interessado.

33

CAPÍTULO 5 ­ ESTUDO DE CASO - PRÁTICA DA ENGENHARIA DE
CUSTO EM UMA OBRA
5.1

Int rodução.
Neste capítulo será feito um estudo sobre a Engenharia de custos aplicada a um

empreendimento de grande porte da construção civil. Isso será feito a partir da análise
dos dados de orçamentação do empreendimento em questão, fazendo um paralelo com
todos os conceitos que foram apresentados nos capítulos anteriores.
5.2

Descrição da emp resa em estudo.
Os dados disponibilizados neste trabalho são de uma empresa de grande porte no

mercado imobiliário brasileiro. A empresa foi constituída em 1954 e desde então já
possui mais de 1000 empreendimentos entregues em 40 cidades de todo o Brasil. Atua
no mercado como incorporadora, construtora, além de vender seus próprios produtos,
que incluem empreendimentos residenciais, comerciais, industriais e de shoppings
centers.
A empresa é de capital aberto, sendo que foi uma das primeiras do ramo a abrir
os seus ativos na bolsa de valores de Nova York (NYSE). Hoje em dia já são mais de 14
milhões de metros quadrados construídos.
5.3

Descrição do emp reendi mento em estud o.
O empreendimento do estudo de caso deste trabalho se localiza no bairro

Estrela do Norte, na cidade de São Gonçalo. A orçamentação utilizada pela empresa
neste caso foi a analítica com base no memorial descritivo de incorporação. Para
contextualizar os outros conceitos vistos em capítulos anteriores, apresentaremos
também o estudo do orçamento paramétrico e o cronograma físico-financeiro.
É de suma importância deixar claro que o orçamento analítico que será
apresentado mais adiante sofreu alterações devido a variação do INCC no período. A
base do INCC utilizada para a construção desse orçamento será apresentada mais a
frente.

34

O empreendimento de acordo com o seu memorial descritivo mostra que a obra
se destina a um empreendimento comercial com serviços de alto padrão, porém sem
acabamento, conforme a NBR 12721/06, com total de 18 pavimentos contendo 416
salas comerciais e 35 lojas, distribuídos em 13 pavimentos tipo, subsolo, térreo,
garagem elevada, cobertura e o PUC, com 7 elevadores sociais. Este empreendimento
tem área total construída de 27.886,66 m². As salas e lojas variam de 23m² até 140m².
A empresa construtora deste empreendimento é também a incorporadora, sendo
o

empreendimento

sendo

financiado

pelo

banco

HSBC,

com

VGV¹

de

R$63.800.000,00. O prazo total de construção utilizado como compromisso com os
clientes foi de 22 meses. A obra em questão foi entregue no mês de junho/13, tendo
escapado da carência por 3 meses.
5.3

Descrição do orçamento paramét rico.
A construtora não utiliza o orçamento paramétrico para o cálculo de viabilidade

inicial da obra. Portanto, vamos utilizar os dados da construção em questão para
apresentar a aplicação dos conceitos apresentados no capítulo 4.
O orçamento paramétrico do empreendimento em questão levou em
consideração a Norma NBR 12.721/06, que determina como realizar o cálculo da área
equivalente de construção, o custo por metro quadrado, o custo total global e outros
itens referentes a construção de orçamentos.
O cálculo da área equivalente foi feita levando em consideração os projetos
executivos de arquitetura do empreendimento, além dos conceitos apresentados na
seção 4.2.1.3. Desse modo, devemos pegar as áreas dos pavimentos e multiplicar pelos
coeficientes de cada pavimento. Como exemplo, a área descoberta do PUC tem
coeficiente de 0,5. A tabela 4 abaixo mostra como foi realizado o cálculo para o
empreendimento em questão.

continua

¹ VGV (ou, Valor Geral de Venda), é um valor calculado pela soma do valor potencial
de venda de todas as unidades de um empreendimento a ser lançado. Isto não significa que ele
irá necessariamente gerar este valor, pois uma série de fatos podem fazer com que a receita total
varie, como alteração no preço dos imóveis, margem de negociação e uma série de outros
motivos, mas o indicador ajuda a identificar o potencial comercial do empreendimento.

35

Tabela 7 ­ Memória de cálculo da área equivalente

Fonte: Empresa X (2010)

Para determinarmos o custo por metro quadrado de construção vamos utilizar o
valor do CUB para o tipo de empreendimento em janeiro/2012. Como o orçamento
analítico da obra teve como mês base do INCC janeiro/2012, o CUB foi escolhido para
que a comparação entre os dois métodos seja possível. Para o cálculo dos valores
atualizados, seria necessário aplicar somente a variação do INCC. O quadro abaixo,
mostra o valor total do orçamento paramétrico, usando como base os valores
apresentados.
Tabelo 8 ­ Orçamento paramétrico do empreendimento

25.599,44 m²
R$ 1.415,29
R$36.306.631,44

Fonte: Empresa X (2010)

36

5.3

Descrição do orçamento analíti co.
O método de orçamentação analítico foi o utilizado pela construtora em questão

para fazer a análise de viabilidade da obra e determinar o valor máximo que poderia ser
gasto pela obra. É importante ressaltar que o modelo adotado para a execução da obra
em questão é o de empreitada, ou seja, todos os serviços necessários para a construção
foram terceirizados, desse modo a construtora não teve custos com os salários dos
operários, tendo sido considerado nesse orçamento apenas os custos com os
engenheiros, estagiários, mestres, encarregados e assistentes administrativos.
5.3.1 Levantamento dos serviços.
Conforme discutido em capítulos anteriores, para o levantamento dos serviços a
construtora se baseou nos Projetos Executivos que englobam o Projeto de Arquitetura
Completo, os padrões operacionais da empresa, a metodologia de construção e no
memorial descritivo do empreendimento em questão. Para o empreendimento em
questão optou-se pela utilização de paredes de drywall para as divisórias internas e
blocos de concreto para as paredes externas e dos elevadores. Todos os acabamentos
escolhidos seguiram o alto padrão do empreendimento, apesar de todas as salas serem
entregues no "osso", ou seja, sem o forro de gesso no teto e na laje, apenas com as
paredes pintadas. Todos os outros materiais e insumos foram escolhidos de acordo com
o histórico da companhia de assistência técnica realizada em outros empreendimentos
desse tipo.
Após o término da análise do memorial descritivo de incorporação do
empreendimento, se deu início a cotação dos preços no mercado. Aqui alguns itens
foram modificados de modo que o orçamento se mantivesse dentro do orçado
inicialmente. Um exemplo dessa troca foi a substituição de todo o porcelanato dos
lavabos por cerâmica 40x40cm, além da troca da especificação da pintura da fachada de
grafiato por textura, a configuração de comunicação visual do empreendimento e a
especificação das louças, sendo utilizado uma de mesma qualidade, mas de outra marca.

37

5.3.2 Composição dos cu stos unitári os di retos
Com o levantamento dos materiais e serviços já realizados, foram efetuadas
também as composições de custos que seguiram as especificações do memorial
descritivo do empreendimento. O custo de cada item foi obtido através das composições
de custos que foram a Tabela de Custos da referida empresa. Os preços praticados nesta
tabela foram adaptados para a realidade da obra, tentando diminuir possíveis diferenças
entre serviços prestados na cidade do Rio de Janeiro e na cidade de São Gonçalo.
5.3.3 Elabo ração do O rçamento ­ Plani lha de servi ços e quantidades
Após a elaboração do levantamento das quantidades dos materiais e serviços a
serem executados e da definição dos custos unitários obtém-se o orçamento detalhado
de todos os custos do empreendimento em um único documento, denominado
Orçamento Inicial.
Esse orçamento na referida empresa em estudo é dividido em grupos. Cada
grupo contém um tipo de serviço diferente, o que facilita a definição dos itens do
orçamento e onde se encontra cada serviço no mesmo. Na tabela abaixo, damos um
exemplo do orçamento do grupo 78 dos elevadores do empreendimento. É importante
notar como o serviço está orçado com sua unidade e seu preço unitário.
Tabela 9 ­ Orçamento analítico Grupo 78

Fonte: Empresa X (2010)

38

Com o preenchimento correto do orçamento de todos os grupos é feito um
resumo, que tem todos os custos do empreendimento. Esse orçamento do
empreendimento objeto desse estudo de caso segue abaixo:
Tabela 10 ­ Orçamento analítico -RESUMO

Fonte: Empresa Gafisa S/A (2010)

39

É importante notar neste resumo, a presença do peso de cada grupo para o
orçamento final, o INCC base no estado de origem da empresa estudada e o preço total
dos serviços prestados.
5.4

Cronograma fí sico - financei ro.
Para a apresentação de um cronograma físico-financeiro que seja aplicável a

obra em estudo, será demonstrado a essa curva durante o ano de 2013. A obra previra
ter completado 44,98% dos serviços até o fim de 2012, deste modo, foi feita a
distribuição física-financeira de modo a terminarmos a obra ainda em 2013.
No quadro 8, vamos apresentar o cronograma físico-financeiro da obra em
questão tomando como base o hipotético caso de encerrarmos a obra no ano de 2013.
Tabela 11 ­ Cronograma físico-financeiro da obra para o ano de 2013

Fonte: Empresa X (2013)

Outro tipo de cronograma que é bastante utilizado pelas obras é o de barras, que
lista as atividades, a ordem de execução dos serviços e também as datas de início e fim
de cada atividade. Esse cronograma, no caso da obra em estudo, foi elaborado por uma
empresa terceirizada que tinha como objetivo acompanhar o andamento físico da obra e
sinalizar os desvios nos serviços e quais serviços se tornavam os mais críticos para o
termina da obra no prazo correto.
40

Com a realização desse serviço pela empresa terceira, era possível se verificar o
andamento dos serviços de forma semanal, e todos os desvios eram sinalizados para a
equipe de obra. Na figura abaixo, temos um exemplo do cronograma de barras da obra
em questão.
5.5

Cont role do cu sto de ob ra.
Na empresa objeto deste estudo de caso, o controle do custo de obra é feito pelo

gestor da obra e também por meio de auditoria interna realizada uma vez a cada 3
meses. Essa auditoria é conduzida pela área de Planejamento e Controle de Operações e
é feita através de uma planilha de Excel, denominada Auditoria Planejamento e
Controle Financeiro. Esse relatório gera uma nota de 0 a 10 para a obra, e todas as obras
da companhia devem manter uma nota acima de 8, de modo que não seja necessária a
implementação de planos de ação por parte da diretoria para a retomada do rumo da
obra em questão.
A auditoria foca em quatro pontos principais: Controle dos Custos
Fixos(indiretos), Controle das Quantidades, Controle dos Preços unitários e o Controle
das medições.
O Controle dos Custos Fixos se baseia principalmente na capacidade que a obra
tem em manter os gastos nesse quesito de acordo com o que foi programado
inicialmente para a obra. Já a auditoria sobre o Controle das Quantidades se baseia no
controle do uso de materiais, tentando sempre manter a quantidade prevista inicialmente
no orçamento inicial e se também não houve nenhum erro de levantamento por parte da
obra na hora da contratação dos serviços. O Controle dos Preços Unitários se preocupa
com os valores que são de fato praticados pelo mercado na região da obra e o que foi
considerado para a montagem do orçamento, dependendo da discrepância entre o orçado
e o real, medidas devem ser adotadas para retomada do custo. E o último item de
controle da área de Planejamento é o Controle das Medições, esse controle é feito
basicamente verificando se todas as medições realizadas pela obra são de serviços
realmente 100% prontos, evitando assim que a obra pague por serviços com má
terminabilidade ou com arremates, problemas que trarão prejuízo financeiro para a obra
mais a frente.

41

5.6

Gastos com i mp revistos de p rojeto e execução.
Nesta seção trataremos dos problemas enfrentados pela obra, que levou o

empreendimento em questão a estourar o custo previsto inicialmente. Esses problemas
se deveram principalmente a falta de compatibilização entre os projetos executivos,
mudanças solicitadas pelas concessionárias para a aprovação dos projetos executivos e
erros de projeto.
Abaixo apresentaremos uma síntese dos erros encontrados e o valor estimado de
prejuízo para a obra, é importante frisar que nenhum desses itens era previsto em
orçamento.
5.6.1. Compatibili zação dos p rojetos do elevador
O projeto dos seis elevadores da torre pedia que o poço fosse 20 cm maior do
que o projeto de formas marcava,assim sendo depois de pronto, o poço ficou menor do
que o mínimo necessário para a instalação do elevador. A solução encontrada pela obra
para solucionar o problema foi que devido a folga existente no pé direito do subsolo,
fez-se um enchimento no piso e no contrapiso para que se ganhasse a altura necessária
no poço.
Já no elevador do anexo, o poço era 60cm maior no projeto de formas do que o
projeto do elevador pedia. Foi necessário fazer um enchimento de concreto no poço para
que a altura ficasse adequada ao programado inicialmente. Prejuízo: R$ 12.000,00
5.6.2. Proj eto de instalação elét ri ca em desacordo com o p raticad o
pela Amp la
O projeto de instalação elétrica foi executado por uma empresa com base em São
Paulo. A empresa em questão projetou o empreendimento com carga de 380V. Quando
o projeto foi levado para a aprovação da Concessionária a Ampla informou que só
fornecia 220V. Para a adequação da obra a carga de fornecimento da Ampla foi
necessária a troca de fios e cabos, resultando em grande prejuízo financeiro e perda de
prazo. Prejuízo: R$ 300.000,00

42

5.6.3. Baixa resi stênci a do concreto
Após o rompimento com 56 dias do corpo de prova do concreto empregado na
obra descobriu-se que alguns lotes estavam com baixa resistência. Começou-se então o
processo de esclerometria que manteve a baixa resistência do material. Após essa fase,
foram feitas extrações nos locais indicados em mapeamento para a comprovação da
baixa resistência. Foi descoberto que de fato 16 betoneiras estavam abaixo do
recomendado em projeto e que deveria ser feita uma intervenção para reforço da área. A
execução dos projetos e serviços do reforço em si foi bancada pela empresa que
forneceu o concreto, porém como a obra não podia parar para a investigação da
resistência os serviços seguintes continuaram normalmente, e o custo de refazimento
dos mesmos após o reforço foi assumido integralmente pela obra. Prejuízo: R$
240.000,00
5.6.4. Troca do material da rede de p revenção cont ra o incêndio
Todo o projeto de prevenção contra incêndio e pânico também foi concebido em
São Paulo para o empreendimento em questão. Quando o mesmo foi levado para
aprovação no Corpo de Bombeiro do estado do Rio de Janeiro uma das bitolas da rede
de sprinklers foi aumentada para 3".
O problema é que todo material foi comprado conforme o projeto inicial que
previa o uso de CPVC para a rede em questão. A nova bitola pedida pelo Corpo de
Bombeiros não era fabricada em CPVC, desse modo a obra teve que trocar todo o
CPVC da rede de sprinkler por ferro fundido. Prejuízo: R$ 140.000,00.
5.7

Gastos com taxas de legali zação.
Para conseguir a licença de obras inicial do terreno, todas as construtoras são

obrigadas a pagar a Outorga Onerosa para a prefeitura. O pagamento desse imposto é
forma prevista em lei para se exercer o direito de construir de acordo com o coeficiente
máximo estabelecido pelo zoneamento, mediante contrapartida prestada pelo
beneficiado à sociedade. Na obra em questão, o pagamento dessa taxa foi bem acima do
esperado pela construtora, fazendo com que o custo de incorporação ficasse maior do
que o previsto inicialmente.

43

Outro item que trouxe prejuízos para a construtora é que na Prefeitura de São
Gonçalo o cálculo para pagamento do ISS no final da obra para a retirada do Habite-se,
é feita de acordo com cálculo relacionando o CUB com a área equivalente de
construção. A obra não conseguiu recolher nos impostos sobre as notas fiscais de
serviço, todo o montante cobrado pela prefeitura no momento do pedido de Habite-se.
Assim sendo, a construtora teve um custo alto para conseguir pagar o imposto.
Antes do início da obra a construtora também incorreu em custos com a
manutenção do tapume que delimitava o terreno e com a limpeza do mato do mesmo. O
atraso no início da obra podia fazer com que esse custo se avolumasse, tornando a
viabilidade da incorporação duvidosa.
Também é importante prever no orçamento o pagamento de DARMs² e
despachantes para a aprovação nas concessionárias de todos os projetos executivos em
todas as fases da obra. Hoje em dia, os DARMs são cobrados a cada movimentação nas
concessionárias e eles estão cada vez mais caros, fazendo com que o gasto com esse
serviço se torne importante de compor o orçamento inicial da obra.
5.8

Considerações finai s sob re o estudo de caso.
A variação do orçamento encontrado na forma paramétrica e na forma analítica

foi bem pequena se for levado em consideração como a estimativa na forma paramétrica
é superficial.
O orçamento do empreendimento em questão foi elaborado nas melhores
práticas de Engenharia de Custos que existem no mercado, porém a falta de cuidado
com os projetos executivos e alguns imprevistos com materiais utilizados na obra, fez
com que o valor total gasto para execução da obra, ultrapassasse o orçado inicialmente
em aproximadamente R$ 700.000,00, trazendo grandes prejuízos para a empresa.

continua

² DARM(ou, Documento de Arrecadação de Receitas Municipais), é um documento
emitido para o pagamento de taxas para a prefeitura.

44

A importância do controle da qualidade dos materiais empregados na obra
também é de suma importância para o sucesso do empreendimento. O controle
tecnológico empregado nestes itens devem ser realizados de forma rigorosa, e se
verificado qualquer problema com a qualidade desses materiais, as medidas para
controle dos problemas devem ser tomadas de maneira imediata, fazendo com que o
prazo do obra não se perca em intervenções futuras.

45

CAPÍTULO 6 ­ CONCLUSÕES

Este trabalho tinha como finalidade mostrar quais as técnicas que a Engenharia
de Custos aplicada a Construção Civil traz para deixar os orçamentos realizados em
obras o mais assertivo possível, de modo que a viabilidade inicial verificada pela
construtora se realize no fim da obra. Isso se faz necessário devido a alta demanda que
encontramos hoje no mercado para produtos de alta qualidade num preço cada vez
menor.
Desse modo, com esse trabalho chega-se a conclusão que podemos utilizar o
orçamento paramétrico para estimativas iniciais de custo, verificando a viabilidade
inicial do empreendimento e posteriormente, o orçamento analítico ajuda com um
melhor gerenciamento dos custos que teremos durante a execução do empreendimento,
sendo assim possível no final da obra fazer uma avaliação correta dos erros cometidos.
A desvantagem com a não aplicação da Engenharia de Custos nas obras de
construção civil se mostrou clara, uma vez que empresas que elaboram orçamentos de
obras sem utilizar as regras de orçamentação apresentadas neste trabalham, acabam
tendo prejuízos em suas operações e até mesmo podem chegar a falir dependendo da
gravidade do erro de orçamento apresentado e das multas rescisórias dos contratos
assinados.
A aplicação de auditorias sobre o orçamento durante a execução da obra também
se mostrou muito eficaz no intuito de controlar os valores gastos com a obra tendo em
mente a viabilidade inicial de estudo e o lucro da companhia.
Demonstrou-se também a importância que o correto controle dos custos pode ter
para a obra. A descoberta de grandes desvios com antecedência pode fazer com que o
engenheiro da obra trace planos de ação que possibilitem a economia em outros pontos
do orçamento que balanceiem os itens que acabaram ficando acima do orçamento.
Sugestões para Trabalhos Futu ros
A partir da análise da aplicação da Engenharia de Custos à construção civil, se
verificou as seguintes possibilidades para a realização de trabalhos futuros:
Como a inclusão no orçamento inicial de verba para a contratação de empresa
especializada em compatibilização de projetos pode fazer com que não se tenha custos

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extras em orçamento. Trazendo assim certeza de quantidades e de que a obra não terá
retrabalhos para a execução da mesma.
Outra sugestão de trabalho seria uma análise dos métodos de determinação dos
custos unitários de construção e dos preços dos insumos, tentando fazer com que esses
preços realmente traduzam a realidade do mercado. Apontando através desta análise,
possíveis vícios ou erros que fazem com que o orçamento inicial de qualquer obra não
tem a assertividade desejada no começo da obra.
A última sugestão para trabalhos futuros poderá ser o aprofundamento na
avaliação do custo benefício de se ter uma estrutura interna para orçamentação ou na
contratação de empresas terceiras que forneçam este serviço. Esse trabalho com o
enfoque correto também trará os benefícios que vemos quando a empresa se preocupa
com uma orçamentação assertiva.

47

REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS

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construção para incorporação imobiliária e outras disposições para
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ANEXOS

Anexo1 ­ Fluxograma de Orçamentação

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Anexo2 ­ Tabela para tomada de Preço de materiais

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Anexo3 ­ Exemplo de aplicação do BDI em uma planilha de orçamento

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